住まいの相談②　住宅ローン編

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ぐんま住まいの相談センターが回答

　群馬県住宅供給公社が運営する「ぐんま住まいの相談センター」は住まいに関するさまざまな相談を受け付け、専門家が回答している。第2回は住宅ローン編。

保留地の住宅ローンの借り換えについて

【相談内容】
７年前に保留地を購入し家を建てました。その時には５年後くらいには土地の登記ができると言われましたが、今現在も登記されていません。
住宅ローンの借り換えをしようと、金融機関（借り換え先）に相談しましたが、登記されていない場合は借り替え不可能とのことでした。
役所に相談したところ登記はさらに４年後くらいになるとのことです。
ローンの借り換えはで不可能なのでしょうか。

【回　答】
保留地が登記できるようになるまでには、区画整理事業が終了する必要がありますので、当初の予定よりも大幅に遅れるケースはあると考えられます。
しかし、登記との関連で住宅ローンの借り換えに制限があるかどうかは判りません。
希望する金融機関以外で同条件で借り換えができるところを探すのが良いのではないでしょうか。

抵当権の抹消手続きについて

【相談内容】
住宅ローンを完済した場合、抵当権を抹消することができると思います。その方法を教えてください。

【回　答】
抵当権抹消登記は、土地・建物の所有者（登記権利者）と抵当権者（登記義務者）が申請書を作成して、共同で提出します。なお、登記申請書には下記の書類を添付します。

抵当権の登記済証（法務局の登記済の印が押されている抵当権契約書等）
原因証書（解除証書・弁済証書等）
抵当権者が法人の場合は、その代表者の資格証明書又は登記簿謄本（いずれも３か月以内に作成されたもの）
抵当権者の商号が変更され、または本店が移転している場合は、その変更の経緯を証明するもの。
抵当権者が作成した抵当権抹消の委任状

登記申請書の作成方法等の詳細については、管轄法務局あて電話で問い合わせてください。

住宅ローンが残っている土地建物の売却について

【相談内容】
現在住んでいる土地付き一戸建住宅を売却し、別の土地建物の購入を考えています（１人では広過ぎるので）。
まだ住宅ローンが残っていますが、その場合でも売却はできるのでしょうか。
また売却するためにはどのような手続きが必要ですか。

【回　答】
売却することは可能ですが、その際にローン残金を返済し抵当権を抹消する必要があります。
売却価格よりローン残高が下回っているのであればいいのですが、もしローン残高が上回るようであれば、抵当権抹消のための自己資金、あるいは追加融資が必要になってきます。
また売却や新たな建物の購入に伴う諸費用も考慮する必要もあるので、慎重な検討が望まれます。
まずは売却価格については不動産業者に、ローン返済や新たな融資については融資機関にそれぞれ相談してみてください。

住宅ローンの名義について

【相談内容】
金融機関からの借入をする場合、単独と連帯（夫婦名義など）とどちらが有利になるでしょうか。

【回　答】
夫も妻も仕事をして所得税を支払っている場合、夫だけでなく妻も住宅ローンを借りることにより、条件を満たせば「住宅ローン減税」のメリットを受けることができる場合もあります。
ただし、借入残高や所得税額によって違ってくるので、実際にシミュレーションをして検討する必要があります。
妻が将来仕事を辞めて所得がなくなると、住宅ローン減税を受けることができなくなるので、慎重に検討してください。

夫婦連帯名義での住宅ローンについて

【相談内容】
妻と連帯債務で住宅ローンを組んでいましたが、妻が退職し無収入になった場合の留意点はありますか。

【回　答】
当初ご夫婦連帯債務でマイホームを購入し、奥さまが出産などの都合で仕事を辞めたとします。
無収入になった奥さまの住宅ローンはご主人が負担することになります。
このご主人が負担したローンの償還金は、ご主人から本来ローンを払わなければならない奥さまへの贈与とされ、贈与税課税の問題となります。
奥さまが途中で仕事を辞める可能性があるようでしたら、奥さまのローンの負担額は少なくしておきましょう。
返済額の総額が贈与税の基礎控除額である年間110万円以下でしたら贈与とはいわれないとは思われますが、仕事に再度就く可能性が全くないとすれば、やはり贈与の問題は残ると思われます。

増改築の時の住宅ローン控除について

【相談内容】
増改築の際に住宅ローン控除制度は適用されますか。

【回　答】
下記のような条件に当てはまる場合は、住宅ローン控除が受けられます。

増改築後の床面積（登記簿面積）が50平方㍍以上で自己所有の建物であること
工事金額が100万円超
増改築日から６カ月以内に住み、控除を受ける年の12月31日まで住んでいること（その他の条件もあり）
借入金の償還期間が10年以上

床や室内壁などの主要構造部分を対象に、半分以上の工事をした場合や、居室や浴室など一室について床や壁の全部を修繕した場合に適用されるものです。（耐震）、バリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化リフォーム工事のために増改築工事を行った場合には、通常の住宅ローン控除に代えて特定増改築のための住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローンの返済額の減額について

【相談内容】
住宅ローン（返済期間30年）を既に15年返済しましたが、毎月の返済額を減額したいと考えています。良い方法を教えてください。

【回　答】
繰り上げ返済をする方法と借り換えをする方法がありますが、ここでは繰り上げ返済について説明します。
繰り上げ返済の方法には、返済期間を短くする「（返済）期間短縮型」と、毎月返済額を減らす「返済額軽減型」があります。
「期間短縮型」は、毎回の返済額は変えずに、残りの返済期間を短縮する方法です。
「返済額軽減型」は、残りの返済期間は変えずに、毎回の返済額を軽減する（少なくする）方法です。
どちらの方法でも、総返済額は繰り上げ返済しない場合よりも少なくすることができますが、総返済額を減らす効果が大きいのは「期間短縮型」です。
いずれにしても金融機関の規定がありますので窓口にて相談してください。

住宅ローン更新手数料について

【相談内容】
ローン支の払いを始めて３年たち（３年固定金利プランでの契約）、契約更新の手続きをする際、事務手数料として11万円かかるといわれました。
３年前の時は５万円くらいだったのですが、なぜ倍以上となるのでしょうか。
銀行に説明を求めても明確な答えがありません。

【回　答】
まずは11万円かかる根拠を銀行側から説明をしてもらうことです。
返済プランの変更の場合など金融機関によってローン手数料がかかる場合があります。
契約の条項や約款に事務手数料の金額根拠など取り扱いについて記載されている場合もあるので、そちらも確認してみてください。

夫婦連帯債務での融資申込みについて

【相談内容】
夫婦連帯債務での融資申し込みをし、その後、妻が仕事を辞めた場合、何か問題となることはありますか。

【回　答】
銀行ローンの場合、一般的に必要収入額が借り入れ金額によって決まってくるので、当初ご夫婦ともに収入がある場合、合算での収入を基準とした借り入れが可能となります。
返済期間中に奥さまの収入がなくなった場合、銀行側に特に問題があるということはありませんが、もし奥さまがお辞めになり収入が減ったときでも、無理なく返済ができるような計画を最初から組むことが重要です。

２世帯住宅の資金計画について

【相談内容】
２世帯住宅を計画しています。
父親は現在60歳、自分（息子）は30歳です。
資金計画を立てる上での注意点を教えてください。

【回　答】
金融機関により融資条件がまちまちであるため、まずは借り入れ条件を整理し、最寄りの金融機関にご相談することをお勧めします。
借入を含め建物登記を誰の名義にするか、また２世帯住宅が同居型か完全分離型などの形式によっても借入できる条件が異なってきます。
基本的に親子リレーローンの場合、子の年齢を基に借り入れ期間を設定できるので返済上、有利になります。
資金計画以外でも、登記について共有登記か区分登記かで贈与税が発生したり、完全分離型で区分登記であれば、税金面での特例条件を満たしやすくなったりしますので、総合的な検討が必要になります。

住宅ローンの借り換え

【相談内容】
５年前に融資額2500万円、返済期間35年、金利3.5％の固定金利で住宅ローンを組み、現在返済中です。
月々の返済額は約10万円です。現在の返済額を下げるため、借り換えを検討中なのですが、その上で注意することはありますか。

【回　答】
借り換え先の金融機関の融資条件、例えば利率、可能となる返済期間、申し込み者の年齢、団体信用生命保険への加入、保証人などがあり、利率が低いからといって返済額が必ず少なくなるとはいえません。
現状の返済内容と、将来必要となる支出内容とを整理し、借り換え先の金融機関に相談しながら慎重に検討することをお勧めします。

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